Việc Bộ Xây dựng bỏ đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn đã nhận được sự đồng thuận lớn. Tuy nhiên vấn đề cốt lõi để giải quyết việc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ vẫn còn nhiều vướng mắc vì thiếu nền tảng pháp lý.

Trao đổi với Báo điện tử Tuổi Trẻ, tiến sĩ khoa học, kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho rằng để gỡ khó cho công tác giải tỏa, đền bù hợp lý, chuẩn bị cho việc xây lại các chung cư sắp sập thì cần nhìn sâu vào bản chất giá trị một căn chung cư.

Ông khẳng định giá trị của một căn hộ chung cư luôn gồm hai phần rõ rệt với hai xu hướng phát triển hoàn toàn khác biệt.

Một, là Phần sở hữu chung về đất, giá trị này có xu hướng càng ngày càng tăng theo thời gian.

Hai là giá trị xây dựng của bản thân căn hộ. Giá trị này sẽ giảm dần theo năm tháng và cuối cùng sẽ bằng không khi hết niên hạn sử dụng (khoảng 50 – 60 năm).

Để giải quyết triệt để bài toán này cho hàng triệu căn hộ trong tương lai, ông Sơn đề xuất Luật Đất đai cần quy định rõ việc tách biệt giá trị đất và giá trị diện tích xây dựng ngay từ khi cấp giấy chứng nhận cho cặn hộ chung cư.

Cụ thể, trong sổ hồng căn hộ nên ghi rõ chủ sở hữu có bao nhiêu phần trăm quyền sử dụng đất chung, tương đương với bao nhiêu mét vuông đất cụ thể của dự án.

Khi thực hiện được điều này, 50 – 60 năm sau khi tòa nhà hết niên hạn sử dụng và phải đập bỏ, người dân dù mất đi giá trị xây dựng nhưng vẫn giữ được giá trị đất đã tăng thêm. Đây sẽ là cơ sở khoa học và pháp lý vững chắc để tính toán bồi thường hoặc tái định cư mà không gây tranh cãi.

Quốc tế đang giải quyết bài toán chung cư cũ ra sao?

Kiến trúc sư Ngô Viết Nam Sơn cho biết nhiều quốc gia trên thế giới đã áp dụng phương pháp tách bạch này. Cụ thể, trong các giao dịch mua bán chung cư quốc tế, họ đều tách bạch rất rõ ràng giữa giá trị xây dựng nhà và giá trị sở hữu chung về đất. Đây được xem là một bài toán khoa học và là quy chuẩn chung giúp việc quản lý, vận hành và tái thiết đô thị diễn ra minh bạch, dễ dàng hơn.

Đối với những chung cư sắp bán trong tương lai, việc áp dụng ngay quy định này sẽ giúp tránh được “nguy cơ lớn” sau 50 năm nữa tại Việt Nam, khi hàng triệu căn hộ đồng loạt hết niên hạn.

Đối với các chung cư hiện hữu (vốn chưa có quy định rõ rang điều này trong quá khứ), ông Sơn đề xuất Nhà nước cần đóng vai trò hỗ trợ, và người dân cũng cần hiểu rằng không thể đòi hỏi đổi một căn hộ cũ, lấy một căn hộ mới cùng diện tích tại đúng vị trí đó, mà không bù thêm chi phí.

Về lâu dài, các chung cư còn niên hạn sử dụng, cũng dần dần nên được cập nhật lại sổ hồng để ghi rõ diện tích đất sở hữu chung, tạo nền tảng cho việc xử lý sau này.

Ngoài ra thay vì áp dụng niên hạn 50 năm một cách cứng nhắc, luật nên linh hoạt nếu cư dân đóng góp quỹ bảo trì, đại tu công trình thường xuyên thì niên hạn có thể được cộng thêm thời gian sử dụng tương ứng.

Công Triệu, Báo Tuổi Trẻ